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社科院发布住房绿皮书:我国房地产市场或会软着陆
信息来源:中国建材网 发布日期:2011年12月13日
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12月9日,中国社会科学院在京发布《住房绿皮书:中国住房发展报告2011~2012》。绿皮书表示,住房市场政策持续加码,各方渐进调整,价格稳中有降趋于理性回归,由于调控效果显着,房地产市场或会“软着陆”。近几年来,一路“高歌猛进”的房价无不刺痛着人们的神经细胞。房价何时能够下降?绿皮书或许能给人们带去一份欣喜,绿皮书指出,我国房地产衰退周期已经到来,明年房价第三季度或大降。
绿皮书表示,为抑制投机投资需求,促进商品住宅价格的理性回归,在各项宏观调控政策纷纷落实的背景下,2010至2011年,全国的商品住宅市场呈现不同的状况。统计表明,中国一线城市的房价首次出现停涨,下行通道已经打开,而二、三线城市房价虽一度涨幅过大,但随着销量逐月萎缩,整体性下降在所难免。
具体而言,2010至2011年,新建商品住宅市场出现几个阶段的变化:2010年第四季度,房价涨幅逐步收窄,局部呈现下降态势;2011年第一季度,销量仍在增长,涨幅缓降,市场分化;2011年第二季度,销售状况有所好转,市场状况区域性分化;2011年第三季度:“金九”风光不再,一线城市拐点渐现。
绿皮书指出,在巩固目前调控成果的基础上,预计未来,在政策面总体严控下,对达到一定条件的区域作出微调,以实现房地产市场的“软着陆”。
绿皮书推测,从2011年第四季度至2012年,政策持续收紧并作适度微调,各方结束观望,实施有限调整。
今年10月以来,一线城市房价有了松动的迹象,北京、上海等城市打折的楼盘一个接着一个。眼下正处于年末,2012年的房价又将是一个怎样的走势,是大幅度下降,还是止稳回升?
绿皮书预测,2012年一季度,一线城市绝对价格下降的态势将持续,但是降幅不会很大,试探性降价、权衡降价可能是市场主导,价格拐点很可能在第一季度显现。
到二季度,整体性降价幅度则有限。预计开发企业会加大推盘力度,新盘定价更趋合理,老盘降价的幅度将更大,绝对价格下降的范围呈现扩大趋势。真正的降价是在第三季度,降价范围会继续扩大,降价幅度会更深。不过这一降价有一个前提,就是信贷资金不能满足需求,上半年销售远低于预期。
绿皮书指出,如果上半年销售缓解了资金的压力,整体价格则是趋稳的,维持第二季度以来价格状况的可能性较大。
今年以来,很多城市住房销售面积出现了下滑,2012年,这种趋势能否会延续?绿皮书给出了答案。绿皮书预测,2012年一季度开始,预计销售量的增幅将进一步下滑,同比增幅可能会低于2011年同期。绿皮书还认为,开发企业资金趋紧,投资开发增幅趋缓。以价换量回笼资金将成为资金紧张开发企业的首选。
专家指出,预计商品住宅市场销售量和销售额在进一步下滑后,为消化库存,在资金链紧张和业绩要求的双重压力下,以价换量的开发企业逐步增多,而价格的下降自然会带来对住房有刚性需求的人们入市,销量会增加。但我国房地产景气指数已出现持续下滑,商品房销售增速已经放缓。即便有诸多政策干预,中国房地产市场也并没有逃脱周期波动规律。
截至今年,住房绿皮书共发布了3部,根据前两部的历史经验来看,绿皮书的预测基本与来年实际房价走势是相吻合的。
2002年后,中国出现持续的房地产热,总体上只涨不跌是大多数人对中国房价的直观认识。根据最近几年房地产变化情况,绿皮书却指出,中国房地产市场已经在周期的下行阶段实质性地运行了一段时间,或者说,中国正处于房地产周期的衰退阶段。
绿皮书指出,目前房价已经充分反映了人们对房地产市场的各种乐观预期,在新的支持房价上涨的重大因素未出现之前,市场只好选择下行调整。
而经济增长全球一枝独秀、城市化及城市人口持续增长、土地稀缺等因素,已在前期的房价上涨中得到充分反映。另外,2008年下半年以来的刺激政策,过度透支了未来的住房市场需求。
此外,绿皮书指出,在对全国35个大中城市调查后发现,今年上半年有9个城市住房支付能力很弱,北京是支付能力最弱的城市。
2001年至2011年,35个大中城市住房支付能力最弱是在2006、2007、2008这三年,这三年恰恰是房价疯涨的年份。
另外,房价收入比是房价与城市居民家庭年收入之比,国际公认的合理区间是4~6。而我国房价收入比最近几年一直高达7以上。最低的年份也是达到7.2。绿皮书指出,如果国家调控持续,在“十二五”末期,我国的房价收入比会接近国际公认的4~6合理区间上限。

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